Werkgroep Natuurlijk Zeist-West

Couwenhoven 4612

3703 EM  Zeist

telefoon 030-6958618

email: kouwe032@wxs.nl
 

Burgemeester en wethouders van Zeist

Slotlaan 20

3701 GK  Zeist
 
 
 

onderwerp: inspraakreactie bouwplan Zinzendorflaan Zeist, 12 juli 1999
 
 
 

Geacht college,
 

Wij stellen de mogelijkheid om een reactie te geven op de bouwplannen voor het terrein van de voormalige Zinzendorfmavo op prijs. Met u zijn wij van mening dat op deze locatie een passende architectuur en goede aansluiting op de waardevolle gebouwen en structuren in de omgeving geboden is. Dit is ook vastgelegd in het Ontwerp-Structuurplan en in het Landschapsbeleidsplan. In deze plannen staat ook vermeld dat ingespeeld dient te worden op het versterken van ecologie door het zoveel mogelijk herstellen en behouden van het waardevolle kwelwater en het versterken van de relatie tussen Heuvelrug en Kromme Rijngebied.
 

De volgende punten achten wij van belang. Deze worden toegelicht in de bijlage.

Samenvattend, onze voorkeur zou uitgaan naar het handhaven van het huidige bebouwingsbeeld. Dit zou leiden tot het bouwen van één of twee appartementengebouwen van goed ontwerp, gelegen op het westelijk deel van het perceel. Het noordelijke en oostelijk deel van het perceel kan hierdoor zijn groene en ecologische karakter behouden en de bebouwing van Park State blijft zo in het groen verscholen.
 

Graag tot nadere toelichting bereid,

hoogachtend,
 

bijlage: E. Schuler

toelichting op de visie bouwplan Zinzendorflaan
 
 
 
 
 

Bijlage reactie bouwplan Zinzendorflaan Werkgroep Natuurlijk Zeist-West.
 

Het terrein ligt in de oorspronkelijke aanleg van het park rond het Zeister Slot. Later zijn in de omgeving buitenplaatsen tot stand gekomen. Enkele zijn Beek en Rooyen, Hoog Beek en Rooyen, Schoonoord en Sparrenheuvel.
 

Tot de bouw van de school werd het terrein agrarisch gebruikt. Het heeft in het verleden een meter lager gelegen. Er was achter de bebouwing langs de Driebergseweg een steilrand. Het terrein is in de twintiger jaren opgehoogd met huisvuil. De lage ligging van het terrein wordt verklaard door de Rijnarm die langs Zeist heeft gelopen. Tussen de Blikkenburgerlaan en de Lageweg ligt nog restanten van de oude sloot. Bij de Blikkenburgerlaan bij Klein Santhof is hierin kwel duidelijk aantoonbaar door de opeenhoping van het met de kwel meegekomen zand in de sloot. De Blikkenburgerlaan is een oude Middeleeuwse laan en is thans onderdeel van de parkaanleg van Schoonoord en is de zichtlaan voor Sparrenheuvel. De Zinzendorflaan en Blikkenburgerlaan deel uit van het assenstelsel van het Zeister Slot. Het te bebouwen terrein is een monumentale structuur categorie 1. In de beschrijving van de Blikkenburgerlaan in de gemeentelijke monumentenlijst wordt gewezen op het belang van dit terrein als schakel tussen de landgoederen Schoonoord en Sparrenheuvel en Het Slot. Het gegeven dat het terrein zelf een monumentale structuur is, betekent naar onze mening niet dat het terrein daarom bebouwd zou moeten worden met gebouwen in een "historiserende stijl". Het feit dat dit terrein monumentale status heeft, betekent vraagt om een goed nadenken over de ruimtelijke betekenis van dit terrein op deze plaats in de landgoederenzone.
 

De huidige bebouwing is gesitueerd langs de noordwestelijke perceelsgrens. Dit betekent dat het gedeelte langs de Zinzendorflaan en Blikkenburgerlaan uit een open gebied bestaat dat een goede ruimtelijke overgang vormt naar het buitengebied en het landschapspark Schoonoord. Direct aan het gebied grenst de markante architectuur van de school en het landschapspark Schoonoord en van het ruim honderdjarige Klein Santhof, Blikkenburgerlaan 1, een gemeentelijk monument. Noordelijk ligt verborgen in de bomen de massieve bebouwing van Park State en westelijk de Comeniusschool met gymlokaal en de Karseboomsplaats.
  aspecten van de gradiëntzone

De restanten van de sloot die van de Blikkenburgerlaan naar de Lageweg loopt zouden naar onze mening gehandhaafd moeten blijven. Het in deze sloot aanwezige kwelwater kan langs de Blikkenburgerlaan worden afgevoerd naar de natuurgebieden in de Groene Driehoek. Hier wordt gewerkt aan een schoonwatersysteem met gebiedseigen water. Beheer en inrichting van deze sloten zou zo moeten plaatsvinden dat flora en fauna van het kwelwatermilieu een kans krijgen. Het doen van nader onderzoek naar de kwelwaterpotenties is nodig. Handhaven van de sloot en verbeteren van de kwelpotenties van dit gebied vinden wij ook belangrijk omdat bij het verder tegengaan van de verdroging ook hier verder herstel van kwelwaterrelaties kan plaatsvinden. Van de huidige groenstrook langs de westkant van de sloot dient tenminste 15 meter als natuur- en landschappelijke strook te worden gehandhaafd. Dit sluit ook aan op het gestelde in het Ontwerp-Structuurplan: de deelstructuurkaart Ecologie geeft aan dat op dit terrein de ecologische structuur binnen de bebouwde kom versterkt moet worden. Hierbij geldt dat er "recht gedaan wordt aan de waardevolle potenties van dit gebied als gradiëntzone op de overgang van het Zeisterbos en het Kromme Rijngebied" (beleidsaanbeveling 7. van paragraaf 6.1d op pagina 133). De kaart in het Ontwerp-Structuurplan geeft hier een ecologische verbinding aan. Namelijk die van het Zeisterbos/Pavia naar het Kromme Rijngebied. In het voorliggende plan is naar onze mening geen sprake van versterking van ecologie, maar van teruggang van ecologische waarden en verbindingsmogelijkheden. Een belangrijke keten wordt uit de ecologische verbinding gehaald. Wij laten ons echter graag uitleggen dat er sprake is van versterken. Wij menen dat de huidige groen- en bomenstroken langs Park State en de Blikkenburgerlaan dienen te worden gespaard en dat de potenties ervan verder ontwikkeld moeten worden.
 

milieuvervuiling

Uit ecologisch oogpunt dient aan het volledig saneren van de vervuiling de voorkeur worden gegeven. Ophoging van het terrein met één meter (uit landschappelijk oogpunt absoluut niet toegelaten), is uit ecologisch oogpunt alleen toegelaten als dit geen nadelig gevolg heeft voor het optreden van kwelwater of geen nadelig gevolg heeft voor de kwaliteit van het oppervlaktewater en grondwater in het gebied door een versterkte of alzijdige afstroming van de vervuiling. Dit dient uit onderzoek duidelijk te zijn. Uit wat hierover op de inspraakbijeenkomst van 30 juni 1999 is gezegd en in het Planvoorbereidingsdocument staat, trekken wij de conclusie dat hierover geen enkele duidelijkheid bestaat. Dat de gemeente blijkens het Planvoorbereidingsdocument de grond niet wil overnemen, geeft in onze ogen aan dat er ten gemeentehuize geen vertrouwen bestaat in deze wijze van saneren.
 

inrichting bebouwd gebied en erven

Wij zijn blij met de aandacht voor een ecologisch passende en verantwoorde beplanting in het plan. Wij zouden hierover graag meedenken en zijn ook bereid om mee te werken aan voorlichting aan toekomstige bewoners. In dit kader zou de Stuurgroep Kromme Rijnlandschap kunnen worden ingeschakeld. Van belang is ook de aanleg van een verbeterd gescheiden rioleringssysteem en een goede voorlichting over het gebruik ervan. Overwogen zou kunnen worden gebruiksvoorschriften in de verkoopovereenkomsten op te nemen.
 

bronbemaling

Bronbemaling bij de bouw moet zoveel mogelijk voorkomen worden. Indien nodig, dient aan het uitkomende water, mits niet vervuild, een zinvolle bestemming gegeven te worden. Permanente bemaling op het terrein mag gezien de kwelwaterpotenties niet plaatsvinden.
 

ophogen terrein

Uit landschappelijk oogpunt zijn wij tegen het ophogen van het terrein. Dit kan hier niet in het kader van de "zeer selectieve landschappelijke woonstructuur" waarover het Ontwerp-Structuurplan spreekt. Een met een meter verhoogd bouwperceel past niet in dit waardevolle gebied. Het staat ook haaks op de historie. Het betekent ook een hoogte van de woningen t.o.v. van het omliggende maaiveld van 12 meter in plaats van 11 meter. Bovendien kijk je vanaf de omliggende monumentale terreinen tegen de zijkant van het perceel aan. Dat de Welstandscommissie hiermee ingestemd zou hebben, komt ons zo onwaarschijnlijk voor dat wij daarover graag nadere informatie ontvangen.
 

Blikkenburgerlaan

De monumentale Blikkenburgerlaan dient gerespecteerd te worden. Ondermeer door tussen laan en bebouwing voldoende (groene) afstand te houden. Dat er in het voorliggende ontwerp zicht is op de achterzijde van de woningen achten wij minder gelukkig. Een beukenhaag vormt in onze ogen een onvoldoende vloeiende overgang, zeker als deze dicht op de achterzijde van de woningen staat (die ook goed zichtbaar zullen zijn). Het beeld van de huidige situatie, een open groene ruimte met langs de sloot lopende groen- en bomenstrook, vormt in onze ogen de enige goede overgang.
 

bebouwingsstructuur

De gekozen bebouwing met eensgezinswoningen maakt een krappe verkaveling noodzakelijk. Dit leidt tot een uitstraling die niet past in deze omgeving. Wij vragen ons af waarom de bebouwingsdichtheid zo wordt opgevoerd. Zeker nu de motivering ervoor, namelijk sanering van de vervuiling, niet goed plaatsvindt. Nu er geen sanering van de milieuvervuiling plaatsvindt, kan een andere verkaveling worden gemaakt. Wij vinden het feit dat de eigenaar van het terrein geld nodig heeft voor verbouwactiviteiten elders, geen argument om hier een hoge bebouwingsdichtheid toe te staan. Het is voldoende dat sanering kan plaatsvinden. Nu geen volledige sanering plaatsvindt is er geen reden om deze dichte bebouwingsstructuur toe te staan.
 

bouwstijl

Over de gekozen bouwstijl merken wij het volgende op. De historiserende bouwstijl is ook in tegenspraak met de moderne verkaveling. Twee-onder-één-kappers moet je niet in een historiserende stijl willen bouwen. Indien gekozen wordt voor een historiserende stijl, dient dat ook in de verkaveling tot uiting te komen. De geschiedenis van de omgeving met haar betere, in haar eigen tijd steeds moderne architectuur, zou naar onze mening juist moeten inspireren tot een actueel ontwerp. Het is te betreuren dat de Monumentencommissie niet betrokken is geweest bij de keuze voor een "historiserende stijl" en de daarbij te hanteren randvoorwaarden. Wij voelen ons niet zo aangesproken door de uitstraling van Brouwerij.
 

beeldkwaliteit

Het Ontwerp-Structuurplan geeft voor dit terrein voor de beeldkwaliteit twee mogelijkheden. Of een uitdrukkelijke bescherming, of een bewust vormgeven. Wij missen een afweging tussen de waarde van de huidige beeldkwaliteit en de beeldkwaliteit van het bouwplan. Wij wijzen op het gestelde in het Ontwerp-Structuurplan: "De grote onbebouwde delen .. zijn vandaag nog minstens even sterk gezichtsbepalend voor Zeist als in het verleden". Waar deze gemeentelijke monumentale structuur nog deels onbebouwd is en grenst aan het onbebouwde gebied van de gemeente, moet naar onze mening uitdrukkelijk afgewogen worden dat zo te laten. Het Structuurplan spreekt van een "zeer selectieve landschappelijke woonstructuur". Dat komt in dit plan naar onze mening onvoldoende tot uiting. Wij menen dat het aantal van vijftig woningen betrekking heeft op het totaal van alle schoolterreinen ter plaatse in plaats van uitsluitend op de Karseboomsplaats en op dit terrein. Dat betekent dat hier veel minder woningen gebouwd dienen te worden en dat een gedeelte van het restant te zijner tijd op het terrein van de huidige basisschool moet worden gebouwd. Ook zouden wij willen weten hoe het aantal van vijftig woning in relatie tot de randvoorwaarden uit het Structuurplan is bepaald.
 

beeldkwaliteit in noordelijke richting

Het verdwijnen van de bomen- en groenstrook aan de noordzijde van het perceel achten wij onjuist. Hierdoor wordt de massieve bebouwing van Park State zichtbaar, hetgeen in buitengewoon ernstige mate afbreuk doet aan de beeldkwaliteit ter plaatse. Met name het zicht op het Park Schoonoord en op Sparrenheuvel is vanaf de Blikkenburgerlaan door recente nieuwbouwactiviteiten aangetast. Verdere aantasting is ongewenst.
 

landschapsbeleidsplan

Het Landschapsbeleidsplan (deel beleid) geeft voor dit gebied aan: Bebouwingsintensiteit niet verder vergroten (pagina 20).
 

Samenvatting

Samenvattend, wij staan een ontwikkeling voor waarbij alleen op het huidige bebouwde deel van het terrein woningbouw komt, de bomen- en struikenstrook aan de noordzijde en westzijde wordt gehandhaafd en verbeterd en de aanwezige sloten worden gehandhaafd

en hersteld. De keuze voor randvoorwaarden ten aanzien van bouwstijl en verkaveling dient na raadpleging van de Monumentencommissie te worden gemaakt.
 

Wij zijn van mening dat een andere verkaveling beter recht zou doen aan de gemeentelijke randvoorwaarden. Gelet hierop begrijpen wij de uitkomst van de wijze van toetsen aan de sigmakaarten niet. Op welke wijze gebeurt dat en wie zijn daarbij betrokken? Graag zouden wij daarover eens uitleg krijgen.
 

Ook inbreng van de Monumentencommssie achten wij in een veel eerder stadium van de planvorming nodig en dan niet "informeel". Op de inspraakbijeenkomst van 30 juni heeft wethouder Den Heijer medegedeeld dat de Monumentencommissie geraadpleegd wordt. Naar onze mening dient de Monumentencommissie in een geval als dit vooraf randvoorwaarden aan te geven. Pas daarna dient een schetsplan ontwikkeld te worden.
 

Het lijkt ons dus meer vruchtbaar om opmerkingen over de randvoorwaarden en de verkaveling in een veel eerder stadium van de planvoorbereiding te inventariseren als het gaat om in het gemeentelijk beleid als "gevoelig" aangeduide gebieden. Het voorgaande betekent dat wij en mogelijk ook anderen in een voorkomend geval graag door u in de gelegenheid worden gesteld onze en hun visie te geven voordat een schetsplan gemaakt wordt.
 
 

terug